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【芝加哥侨学网 “数读芝加哥”专栏作者Sihang】芝加哥2024年的第二期房产税全市普遍上涨17%，是近30年来的最大涨幅。涨幅最高前十个社区中，九个是以黑人居民为主的贫困社区，一个以拉丁裔居民为主。黑人超过90%的West Garfield Park社区，133%的房产税涨幅全市最高。而以白人居民为主的四个城北富人区，涨幅却未超过7%。
对此，有学界专家又往种族与社会不公的议题上带节奏，指出这是“糟糕的公共政策”让黑人区、拉丁裔社区为加重的房产税负担买单，是穷人在给富人买单。
真的是这样吗？
芝加哥房产税涨幅最高的前十个社区，应税总额约1.3亿，与全市住宅类房产税45.2亿的征税总额相比，份额还不到3%。城北四个富人区的涨幅虽然不足7%，应税总额却高达13亿，抗下了全市近30%的房产税负担。
房产税负担加重，大家都得买单。但是如果只看涨幅，不看基数和金额，的确容易误导舆论。
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西南城区涨幅最大，叫苦连天？
据库克郡财长办公室公布的数据，芝加哥市2024年住宅房产税上涨比例最大的前十个社区，全部是位于城南、城西的贫困社区。从种族构成来看，九个为黑人区，仅New City为拉丁裔居民为主的社区。
具体来看，这十个社区的房产税涨幅在48.8%至132.7%之间，明显高于16.7%的全市整体涨幅。上涨金额在$318至$1,966之间。相对而言，全市所有社区上涨金额的中位数为$523。
城西的West Garfield Park社区，房产税账单中位数涨幅132.7%，涨幅全市最高，上涨金额近$2000。该社区黑人居民比例高达92.4%。
涨幅排名第二的社区为城西的North Lawndale，账单中位数几乎翻翻，上涨比例达99%。该社区的黑人居民占76.2%。城南的Englewood社区，黑人居民占92.1%，税单涨幅82.5%，全市排第三。
涨幅最大的，的确在西城区、南城区
房产税高涨让西南社区居民叫苦连天，更有学界专家鸣不平。东北伊利诺伊大学（Northeastern Illinois University）城市研究教授威廉姆斯（Lance Williams）在接受《芝加哥太阳时报》的采访时表示，将税负转移到芝加哥最贫困居民身上，是“糟糕公共政策”的结果。
威廉姆斯（Lance Williams）教授
（photo: Northeastern Illinois University）
威廉姆斯教授表示：“市中心商业地产估值走低的危机，不得不由黑人和拉美裔社区来承担，是穷人在为富人买单！”
然而，导致十大贫困社区房产税大涨的直接原因，是2024年芝加哥市房产估值的变化。涨幅最大的十个贫困社区，房产市场在2008金融危机之后一蹶不振，直到近年来才明显回升。相应地，这些社区在去年库克郡政府的房产估值中出现大幅上调，从而带来了房产税的高涨。
在市中心、城北等富裕社区，金融危机后房产价值早已回升，因此去年的房产估值变化并不明显，相应地，2024第二期税单的金额也未出现显著上涨。
城北四社区涨幅不到7%，独扛30%总税负！
城南社区今年房产税涨幅显著，是不争的事实，但只是硬币的一面。这些社区的房产税金额原本就较低，基数小，涨幅就会特别醒目。
从涨幅看，排名的确是全市前十，但从应税金额上看，却是全市垫底。库克郡财长办公室公布的数据显示，在今年房产税涨幅最高前十名中，五个社区在税单金额方面排名全市倒数前十。
芝加哥房产税最低的社区，是南城Riverdale社区。该社区的税单涨幅虽然高达58%，但上涨后的房产税中位数仅为$866。税单涨幅第5名的城南West Englewood社区，则紧随其后，最新房产税中位数为$1,125，全市排名倒数第二。涨幅第3高的城南Englewood社区，账单金额中位数排名倒数第4。
数据显示，涨幅前十社区2024年的房产税总额约为1.29亿（$128,846,636），占芝加哥住宅房产税总额（45.2亿）不到3%（2.85%）。
芝加哥房产税最高的社区，是北城North Center社区。该社区税单涨幅仅约3%，上涨金额仅为$356，但账单金额中位数却高达1.2万（$12,402），全市排名第一。North Center社区白人为大多数，为77.7%。此外还有近5%的亚裔居民。
在北城区四个地理位置上相连的社区（North Center, Lake View, Lincoln Pak, Near North Side）是典型的富人社区，这四个社区的税单涨幅并不起眼（-2%至7%），但账单金额的中位数却在$5,061至$12,402之间。
扛重担的，集中在北城区
这四个富人区的房产税应税总额高达12.89亿，为全市45.2亿的住宅地产征税总额贡献了近30%（28.53%）。 这四个社区的居民继续承担全市最高的房产税负担，负重前行。
（ 芝加哥侨学网 “数读芝加哥”专栏 作者 Sihang）
附件：芝加哥房产税涨幅最大的十个社区
1，West Garfield Park
涨幅：+132.7%
2024年账单中位数：$3,448
2023年账单中位数：$1,482
上涨金额：+$1,966
黑人比例：92.4%
2，North Lawndale
涨幅：+99.0%
2024年账单中位数：$3,791
2023年账单中位数：$1,905
上涨金额：+$1,886
黑人比例：76.2%
3，Englewood
涨幅：+82.5%
2024年账单中位数：$1,347
2023年账单中位数：$738
上涨金额：+$609
黑人比例：92.1%
4，West Pullman
涨幅：+79.8%
2024年账单中位数：$1,591
2023年账单中位数：$885
上涨金额：+$706
黑人比例：93.39%
5，West Englewood
涨幅：+75.8%
2024年账单中位数：$1,125
2023年账单中位数：$640
上涨金额：+$485
黑人比例：76.4%
6，Fuller Park
涨幅：+71.7%
2024年账单中位数：$1,795
2023年账单中位数：$1,045
上涨金额：+$750
黑人比例：86.6%
7，New City
涨幅：+70.7%
2024年账单中位数：$2,564
2023年账单中位数：$1,502
上涨金额：+$1,062
黑人比例：23.1%
拉丁裔比例：61.8%
8，Riverdale
涨幅：+58.1%
2024年账单中位数：$866
2023年账单中位数：$548
上涨金额：+$318
黑人比例：95.3%
9，East Garfield Park
涨幅：+54.5%
2024年账单中位数：$4,579
2023年账单中位数：$2,964
上涨金额：+$1,615
黑人比例：84.9%
10，Woodlawn
涨幅：+48.8%
2024年账单中位数：$4,311
2023年账单中位数：$2,897
上涨金额：+$1,414
黑人比例：82.3%