【芝加哥侨学网编译】北密歇根大道（N Michigan Ave）被称为“辉煌一英里”（The Magnificent Mile）是芝加哥市重要的商业街，旅行目的地，最响亮的名片。
同时，密西根大道也扮演着芝加哥经济命脉的角色，创造众多就业，为市财政带来巨大税收。
近年来网购不断冲击传统零售业，如今新冠疫情、社会动荡更让密西根大道的困境雪上加霜，不断有大型商家宣布搬离，其中就包括在密西根占据巨大空间的梅西百货，GAP，Express服装店。
当“辉煌一英里”不再辉煌，敢问路在何方？业界重新定位密西根大道的呼声日高，轻零售、重体验的城市休闲中心被认为是密西根大道的转型出路。
商铺集体撤离
近期，多家位于北密歇根大道的大型商铺宣布将永久关闭。其中就包括位于水塔购物中心（Water Tower Place）的梅西百货，占据整栋建筑的GAP服装店，以及同样位于密西根大道上的Express服装店。
随着网络购物对实体店的冲击，加上新冠疫情和“打砸抢”暴乱的多重因素，彻底压垮了早已没落的实体店商铺。本次多家大型商铺撤离，将给密西根大道商业街留下巨大的空缺。
位于水塔购物中心内的梅西百货占据巨大空间
梅西百货在近期宣布，将正式开始着手关闭位于水塔购物中心的商铺。梅西百货在水塔购物中心内占据了17万平方英尺的空间，梅西撤离后留下的巨大空间，需要多年才能填补。
其中，梅西早在2020年2月份就宣布，要在未来3年，在全美范围内关闭125家店铺。而芝加哥水塔购物中心的梅西就是其中一个，另一个位于State街上的梅西店面也大幅度缩小。
同样宣布即将关闭的，还有在密西根大道上占据整栋建筑的GAP服装店。这个3层高的大型店铺，面积达到了2.82万平方英尺。
同样关闭的还有位于水塔购物中心的GAP儿童服装店，店面面积为3700平方英尺。去年10月份，GAP就宣布，将在2024年之前关闭220个实体店。
密西根大道的大型GAP服装店也宣布关门
另一个在近期宣布关闭的，是同样位于密西根大道上的Expres服装店。其店铺在密西根大道上占据了2.4万平方英尺的空间，预计将在2月份末彻底关闭。
芝加哥的经济命脉
密歇根大道的衰落势必会对整个芝加哥市造成重大的影响。密西根大道不仅是芝加哥的购物街，也是吸引游客和消费的主要品牌。同时，密西根大道创造的就业和税收也是芝加哥市丢不起的。
仅在税收一方面，密西根大道商业区范围内的房产在2017年就为芝加哥财政贡献了18亿美金的房产税。
而大量闲置空间将拉低房租，同时也会造成房产的贬值，大幅度减少房产税税收。有分析就指出，随着密西根大道空置率的上升，平均的零售空间租金会下降近20%。
密西根大道是芝加哥经济的命脉
除了之外，密西根大道还是芝加哥休闲，商务旅游的主要吸引点。据统计，市中心65%的酒店位于密西根商业圈附近。密西根大道也是促进游客消费，吸引大型会展的重要因素。
2020年，密西根大道商业区的空置率升至10.5%。这一数字在2019年为7.4%，在2018年为6.5%。而根据推算，等到梅西百货和GAP服装店撤离后，密西根大道的空置率将超过16%。
未来路在何方？
随着商铺大规模撤离，密西根大道辉煌不在，越来越多有关重新定义密西根的声音开始出现。重体验，轻零售的全新概念有望帮助密西根大道成功转型，保留住客流量。
芝加哥建筑公司bKL主管Danielle Tillman就表示，密西根大道本身需要具有吸引力。他表示，更多的室内室外空间可以被艺术画廊占据，路上也应该增加更多的装置艺术。同时，也应该设立更多适合全家人的活动项目，让这里成为休闲目的地。
留住客流量是密西根大道转型的重要目标
地产经纪公司@properties的创始人Thad Wong也表示，纽约时报广场（Time Square）的模式也可能奏效。仿照时报广场，密西根大道可以增加更多的步行和现场表演空间。
同时，他还建议，在梅西百货离开后，在购物中心内开设室内跳伞和高尔夫场地，吸引更多人流。
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类似星巴克甄选这样的旗舰体验店也是密西根大道转型的方向
同时，商家也可以逐渐向体验店的方向转型。网络购物方便快捷，但无法提供实实在在的体验。近年来在密西根大道火爆的苹果旗舰店和星巴克甄选咖啡店走的就是这样模式，注重给消费者提供线下的体验。
密西根协会的主席Kimberly Bares就表示，密西根商业区的转型已经在进行中了。协会策划了许多活动，艺术展览，但由于疫情无法进行。
城市体验策划师Paul O'Connor就指出，如果目标是重振零售业，那密西根大道恐怕会继续没落。但如果目标是将其转型成一个最酷的城市体验中心，成为新的品牌，那么密西根的未来还会是光明的。
（ 芝加哥侨学网编译 来源：凯恩商业周刊 ）