2020疫情年,芝加哥房产税继续上涨



文章来源:本网综合   时间:2020年07月06日 点击:6296 次 评论: 10

2020芝加哥市房产税税单,住宅地产平均上涨1.4%,商业地产上涨6.7%


芝加哥侨学网时事述评】2020疫情年,芝加哥及库克郡的房产税依旧上涨,所幸涨幅仅为1.3%-1.9%,令人稍感安慰。2019年房产税第二期税单日前已经寄出,今年芝加哥市的住宅屋主要多交$32至$135的房产税,整个库克郡的屋主则平均多交$84。

新冠疫情之年,政府理应减轻屋主的房产税负担,但这要等到明年,因为库克郡是今年上缴去年的房产税。目前仅有的纾困措施是,8月3日到期的税单可延至10月1日前支付。

2021年住宅房产税看涨还是看降?下降有两个理由,一是疫情减负,二是商业地产房产税的飙涨会减轻住宅房产税的负担。不过,2021年税单看涨的理由也将很充分:疫情导致政府巨额财政赤字。


芝加哥房产税
依旧上涨1.3%-1.9%


2019年房产税税单日前已经寄出,南城区、北城区、市中心区域的住宅房产税涨幅由低到高,以独栋居民住宅楼为例,业主平均要多交$32至$112的房产税:

南城区:平均涨幅1.34%,平均涨额 $32.43
北城区:平均涨幅1.44%,平均涨额 $75.3
市中心:平均涨幅1.9%, 平均涨额 $75.3


在芝加哥市以外的库克郡西北郊区,平均涨幅1.82%,平均上涨额$134.68。库克郡北部、西部郊区,平均涨幅则为1.81%,平均上涨额为$103.54。

芝加哥今年的住宅房产税税单,涨幅“很温和”

2020芝加哥市房产税税单,住宅地产平均上涨1.4%,商业地产上涨6.7%
(Data: Chicago Crain's Business)

 

与2018年的税单相比,2019年的涨幅的确“很温和”。2018年的税单,芝加哥市相对富裕的北城区、市中心区域,住宅房产税的平均涨幅超过11%,市中心不少住宅的涨幅超过40%。

据悉,今年库克郡房产税(包括住宅、商业地产)总额为156亿美元,与去年税单相比增长了4%。住宅类房产税单,今年平均上涨1.3%,平均上涨额为$84。商业地产类房产税税单,今年则平均上涨9.8%,平均涨额$3780。


库克郡财长
房产税可延期60天支付


按惯例,库克郡第二期房产税税单的截止日期为8月3日。不过,库克郡财长办公室今年5月已宣布,此税单可延期60天支付,今年10月1日前付清均不会产生拖欠罚款。正常情况下,房产税逾期不交会面临每月1.5%的罚款,房产还将面临被法庭拍卖的风险。

库克郡财长玛利亚帕帕斯(Maria Pappas)表示,新冠疫情下经济停顿、失业率飙涨,预期将有30%的业主将无力按时支付第二期房产税,将税单截止日期延至10月1日,旨在缓解业主的压力。


高估商业地产价值
缓解居民房产税负担


据《芝加哥凯恩商业周刊》消息,今年居民收到的税单涨幅“很温和”,其重要原因是库克郡郡房产评估长弗瑞茨卡奇(Fritz Kaegi) 采取了“商高住低”新政策,即:

大幅提高商业地产的估值,相对低估住宅房产估值。这种操作的效应,就是商业地产会承担更大份额的房产税,从而减轻居民的房产税负担。

库克郡房产评估办公室新任评估长卡奇(Fritz Kaegi),是地产大亨、商界大鳄眼中的“黑色负面人物”


库克郡房产评估长办公室每三年对郡内的房产价值进行评估,并已在2019年完成了对库克郡北部郊区的地产估值,并导致该地区商业地产的估值大幅提高。这体现在今年的税单上,就是今年库克郡北部、西北部郊区商业地产税的飙涨。

库克郡北部郊区的办公楼、商场、出租楼及其它商用地产,今年房产税平均涨幅高达15.8%,平均上涨额度接近1万美元($9,906.41)。库克郡西北郊地区的Bensenville市,商业地产税平均涨幅最高,高达43%;北郊Deerfield商业地产税,则平均上涨约24%,第二高;East Dundee上涨约19%,第三高;Elk Grove Village平均涨幅约14%,排第四。

库克郡西北郊的Bensenville市,今年的商业地产税涨幅平均高达43%。图为该市的一家酒店

今年库克郡北郊、西北郊地区的住宅房产税平均涨幅只有1.1%。北郊Northbrook等城镇,住宅房产税平均下降13%

另一方面,今年库克郡北郊、西北郊地区的住宅房产税,涨幅则只有1.1%。大幅上涨的商业地产税,减轻了该地区居民的房产税负担。在Northbrook, Roling Meadows, Inverness这些库克郡北郊城镇,今年的住宅房产税平均下降了13%。

与此同时,包括Evanston, Wilmette, Franklin Park, Barrington Hills等10个北部郊区城镇的商业地产税则平均上涨20%。


“商高住低”
新评估长改革评估体系


房产税的计算方式非常复杂,但主要包括两个决定性因素,一是各级地方政府的财政预算,二是房产的估值。各级地方政府的预算决定了征税总额,而房产估值则涉及房产税的摊派,也就是“谁要多拔毛”、“谁要多割肉”的问题。

 


一般而言,房产估值越高,房产税就会越高。芝加哥市中心、北城区居民2019年房产税税单大涨,就是因为库克郡前任评估长贝瑞奥(Joseph Berrios)大幅度提高了这些区域住宅房产的估值。

现任评估长弗瑞茨卡奇(Fritz Kaegi),在2018选举年将贝瑞奥拉下马,他指责贝瑞奥“劫贫济富”,高估贫困社区的房产价值、低估富裕社区房产,严重低估商业地产价值。

卡奇就任后,改革库克郡房产评估系统,已大幅提高了库克郡北郊的商业地产估值,其宗旨就是要让拥有写字楼、出租公寓等商业地产的大亨们要“多割肉”,减轻普通居民的房产税负担。

为减轻疫情对房主的负担,卡奇评估长表示:库克郡南部、西部郊区城镇的房产估计会下降8%-9%


目前,库克郡房产评估长办公室正在重新评估库克郡南部、西部郊区城镇的房产价值。今年5月底,卡奇评估长曾表示为减轻疫情对房主的负担,这些的住房(独栋住宅、公寓)估值会降低8%-12%。

2021芝加哥市区的房产重新估值,预期商业地产大涨,住宅房产降低

2021年,库克郡房产评估办公室将重新评估芝加哥市区的房产价值。按照评估长卡奇“商高住低”的施政倾向,芝加哥市的商业地产估计也会被相对高估,这将减轻住宅地产的房产税负担,这也就是说,芝加哥居民2022年收到的房产税税单,金额预期会下降。

当然了,一切的前提是:库克郡、芝加哥市以及郊区市政府不决定大幅增收房产税。


增收房产税
阴云不会散


房产税主要用于公立教育领域,芝加哥前市长伊曼纽在位期间为解决芝加哥警察、消防员退休金的巨额亏空,曾大幅上涨房产税,2016年起的四年之内上涨总额高达5.43亿,他因此被称为“万税市长”。

芝加哥前市长伊曼纽(Rahm Emanuel)在任期间大涨房产税5.43亿,被称为“万税市长”

芝加哥新市长莱富特(Lori Lightfoot)上任之初,一再表示上涨房产税将是迫不得已的“最后的选择”,但面对新冠疫情的巨大冲击,如今市长也改口,公开表示“倾向于上涨房产税”。



芝加哥新市长莱富特:倾向于上涨房产税

 

今年4月30日,莱富特市长曾表示,新冠疫情将对芝加哥市的财政影响如果突破了底线,如果不得不在裁减市政府雇员、上涨房产税之间作出选择,那麼她倾向于上涨房产税。

库克郡郡长:为弥补4.1亿赤字,“一切皆有可能”


6月底,库克郡郡长普瑞雯科(Toni Preckwinkle)则表示,库克郡政府2021财年面临4.1亿美元的财政赤字,这是自2011年以来的新记录,是新冠疫情对地方政府财政影响的体现。对于弥补财政赤字的措施,普瑞雯科表示“一切皆有可能”,包括增加新税/涨税、裁员。

芝加哥侨学网 时事述评  Source: Chicago Crain's Business, Chicago Trbine)

 

 


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