寰域大学城置业指南：
伊大—芝加哥篇
透视中国留学生海外购房置业现象，解析热门大学周边热点地区的租售情况，为有意以房养学的中国买家提供详细攻略。 寰域居 记者：崔芳 专题策划：李淼
系列导语：
近年来，申请美国大学的中国学生飞速增长，国际教育协会(International Institute of Education)年度《开放门户》报告显示，2014-2015学年在美中国留学生达到30万4040人，比上一年度增长11%，占所有留美外国学生人数的31%。
(数据来源：国际教育协会《开放门户》报告)
日益庞大的中国留学生为美国各大高校带来滚滚财源，多数中国留学生能够承担全额学费，同时他们超强的消费能力对校园周边的商业、地产等各方面都带来深远的影响。
不仅美国如此，加拿大、英国、澳大利亚等英语国家，近年来也吸引不少中国留学生。寰域居将在全球范围内选取中国学生最多的留学目的地，通过系列深度报道透视留学生购房置业现象，解析热门社区地产的租售情况，并为有意以房养学的学子和家长们提供详细攻略。
寰域居系列报道，本期关注伊利诺伊大学厄巴纳—香槟分校。
伊大香槟分校（UIUC）： 美国中部历史悠久的公立名校
“大学城周边是否适合置业？”
“留学生怎样帮助父母投资美国房产？”
“芝加哥租金回报高，哪里是热点地段？”
“美国中西部土地资源丰富，买个农场经营是否可行？”
寰域居采访多位伊大的学生、周边地区投资“过来人”、资深地产经纪以及行业专家，为学子和家长详细解答以上疑问。
大学城租金低， 少数学生图舒适现金购房住
虽然伊大学香槟分校中国留学生不少，但在此购房置业的并不算多。美亚地产(US Asia)的经纪夏昕龙毕业于伊大香槟金融工程专业，比较了解近年来中国留学生的购房情况。 他说：“在香槟上学的时候，并没有听说同学们在周围买房，我认为主要原因是香槟周围租金非常低。”就他个人为例，当时他在香槟一个月只要支付不到400美元的房租，所以完全没有考虑过买房的问题。他同时指出，因为学校附近大公司不多，就业机会少，大部分留学生毕业后都远走高飞。
伊利诺伊Re/Max United房地产经纪Sharon Wang说，伊大学香槟分校是最好的州立大学，也吸引许多本地华人高中生，但即便是家境富裕的华人家庭，也不考虑在校园周边买房。 她说：“伊大香槟是学子们求学的好去向，但不是父母们投资热点城市，其不具备地产投资的吸引力，不仅地处偏远交通不便，而且房地产交易不活跃，日后不易出手，持有几年的升值空间很小。”
据Realtor.com提供的数据，从2010年到2015年，厄巴纳—香槟地区的房价中位值一直都维持在14万左右，变化很小。
尽管如此，仍有少数中国留学生在父母的帮助下买了房子。今年就读商院一年级的李慧元在离学校一个街区购置了一处两层住宅，花费20万美元左右，全部现金支付。她说：“买房是父母的决定，他们觉得好出租挣钱。”她计划先把房子租出去，大三之后再搬进去。
就读计算机科学系二年级的David Liu的房子也是父母出现金购买，“因为他们觉得来美国探望我时方便，不用租房子，住着舒服、有家的感觉。”但他计划将来毕业后卖掉房产。
留学生协助父母投资，帮家人感受美国生活
来自中国深圳的Claire Liao从2009年进入伊大香槟读本科，目前仍在继续攻读环境经济硕士学位。她说，一到美国妈妈就催促她赶紧买房。“妈妈在投资房产方面比较有眼光，她也希望我在美国有个家。”但由于上学繁忙，加上初来乍到人生地不熟，她并没有把买房作为首当其要。
而在对学校周边熟悉了之后，Liao发现，虽然大学城周边房价便宜，但地税相对较高，而且需要花时间精力去维护房屋，养房长线增值可能性小。因此，几年过去了，买房的事还是搁置一边。
去年，Liao偶然在微信朋友圈发现一处芝加哥市中心的在售房产，楼房为2008年建成的共管公寓楼，全部安装落地窗，视线非常好。她说：“我对这套房子一见钟情，征求父母的意见，他们也支持在芝加哥买房。”
Claire Liao在父母为她出资购买的芝加哥市中心公寓中
（图片来源：Claire Liao）
这套两卧两浴的公寓花费50万美元左右，Liao的父母为她全现金支付，现在她趁周末或空闲时间常来小住。从家中走到购物中心、地铁枢纽只有10几分钟的路程。Liao说：“香槟呆太久了，在城市走走路都很高兴。” 今年3月她的父母打算来探亲，感受一下美国生活方式，住宅离中国城只有两英里的距离，非常方便。
根据公寓大楼管理规定，新业主前两年不能出租。Liao表示，目前仍在上学求职阶段，暂时也不想出租，但她还是做了一些“市场调查”：这一带像这样连车位的两卧公寓月租至少可达2800美元，缴纳每年约1万美元的地税加管理费之外，还能有所盈余。
以房养学 哪些芝加哥周边地区最适合?
夏昕龙从伊大香槟毕业后，先在芝加哥期货交易所做国债交易员，而一年多的时间里，他通过观察、研究发现芝加哥房产市场被低估，在为自己购置了房产后，他决定改行做地产经纪。
夏昕龙表示，一些伊大学生和家长选择在芝加哥买房，主要原因是租金回报高，而且工作机会很多，吸引大量的伊大香槟毕业的学生。
夏昕龙（Daniel Xia），UIUC毕业生，美亚地产合伙人
对于有意在芝加哥置产的学生和家长，他建议购买靠近市中心的一些区域，这些区房产保值稳定，并且当房源稀缺时，上涨速度会更快。这些区域包括环线(Loop)、西环(West Loop)、南环(South Loop)、北河(River North)、黄金海岸(Gold Coast)和林肯公园(Lincoln Park)等。
另外，湖岸东(Lakeshore East)是华人投资热点地区之一。夏昕龙说，该区闹中取静，紧挨著名的千禧公园，风景优美环境适宜，位置又相对封闭，堪比中国一些奢华小区。万达集团在芝加哥投资的豪华楼盘万达Vista即坐落于这个区域，该大楼将于今年开始动工，2020年左右交房，现已开始预售。
图为对比伊大香槟大学城、芝加哥市区及芝加哥北郊林肯郡三地房价中位数近五年变化。（数据来源：realtor.com）
（图片来源：Peter Pearson/The Image Bank/Getty Images, dlewis33/E+/Getty Images)
地产经纪Sharon Wang指出，芝加哥北郊对于以学养房的中国买家颇具吸引力，从西北大学所在地埃文斯顿(Evanston)到威尔米特(Wilmette)、格伦维尤(Glenview)、北溪(Northbrook)、高地公园 (Highland Park)、林肯郡(Lincolnshire)以及湖林 (Lake Forest)，这几座湖边卫星城都是自住或投资的好选择。这里有全州排名前五的顶级公立高中。
她说， 北郊大公司多，就业稳定， 商业繁荣，交通便利，历史悠久，美丽宜人。从上述卫星城开车15分钟到30分钟可至多个大规模商业中心，而且北郊城市距离全美最大的国际机场奥黑尔国际机场也不远 。
基于这些得天独厚的条件，在这些地区投资房产可以最大限度地保证保值增值前景，子女可以就读好学区，而日后出售或出租，都可以得到高额回报。Sharon Wang举例说，她的一个客户40万美元购买一处独栋房，儿子高中毕业后将其出租，目前每年租金收入为3万6000美元， 为地税支出1万2000元的三倍。另外，如果以房价每年4%的增值计算，总投资回报率达到10%。
在伊大香槟校园周边、芝加哥市周边以及更广阔的中西部地区投资房地产应注意哪些问题？ 地产经纪及有经验的买家分享了以下投资攻略：
★房子比豪车保值。 在伊大香槟教授个人财务规划课程的Liao指出，如果留学生家长有经济能力为子女购买豪车，应该先考虑买房，因为房子更会有投资回报，而豪车是开销性的开支。而对于一些家长顾虑买房手续繁杂，她说，很多华人房产商有专门服务中国买家的团队和流程， 服务周全。
★投资房要考虑自己喜好。Liao 说，对于投资买家来说，许多人肯定将出租收益放在首要考量因素。但她建议买房子一定要首先自己喜欢，自己能够享受的住所也能更快更好地租出去。
★房价不只反映地段和面积。夏昕龙说，公寓楼本身物业经营状况、房产税、物业费、楼盘定位等因素都是造成房价高低不一的原因。所以，经常会出现位置相邻，面积大小差不多的两套房子，房价却差别很大的现象。
★投资公寓楼相对省心。夏昕龙说，投资公寓楼相对于独栋别墅是一个更好的选择，首先公寓楼有专门的物业管理，户主不在芝加哥，相对管理起来也较为容易。其次公寓楼有大量的租赁需求，位置好的楼盘不担心找不到租客。城里位置好的独栋别墅价格十分昂贵，偏远点的不容易找到合适的租客，面积大，打理也较为困难。
★提早进行现金转移。夏昕龙建议，人民币对美元出现贬值趋势，是中国投资人进行美元资产配置的好时机， 准备现金全款买房的客户，最好提前做准备将购房所用资金转移到美国，因为在提交买房合同时，需要提供银行的资产证明。
★关注性价比和区划法。仙妮说， 农场价格取决于地理位置、上面有没有建筑物等，有些价格非常便宜的农场可能地处偏远，交通不便，所以不要单纯看价格，而要比较性价比。但如果农场靠近城市，买家则要注意查询农场是否受区划法(zoning)限制用途。
★考量农场地质条件。仙妮说，农场有的适合放牧，不适合耕种，必须改良才能耕种。 一般来说，河谷地带适合耕种，山地则不适合。如果买家的用途是休闲和打猎，可以不在乎土壤。
（文章来源： 寰域居 http://www.mansionglobal.com/cn ）
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