随着房地产市场的兴旺，房子买卖交易越来越频繁。有买卖就会有收益或亏损，每个卖家都会关心房产买卖收益是否需要纳税的问题。也许你的某个朋友曾给过你一些不尽不实的小道消息，也许你试过自己 上网搜索寻找答案，而然最正确的答案是来自于美国税法。
根据美国税法第1章第121节(§ 121exclusion)，符合指定要求的房产买卖收益可享受固定免费额。
免税额上限：
单身纳税人（Single）：$250,000
夫妻共同纳税（MFJ）：$500,000
如何达到免税要求？
第一，必须是自住房子并且是主要居所（也就是说不能是出租房或者度假房，参考例一）。
第二，必须在过往五年内拥有并居住在此房两年或以上（居住不要求连续性，参考例二）。
第三， 同一个纳税人或同一对夫妻在两年内只能享受一次免税待遇（参考例三）。
为了进一步解释免税条款的要求，现提供以下例子作为参考：
例一：
李先生于2012年7月在芝加哥买入一套房子，自此一直住在此房。2014年9月房子价格大涨，李先生决定放盘出售，并在10月成交。此例中李先生符合免税条件。如果李先生买房后就回国了，而房子一直出租，他到2014年9月再回芝加哥出售房子，那么卖房所得收益将不符合免税条件。
例二：
刘小姐于2010年4月份在芝加哥市区买入一套公寓，并在公寓居住至2011年7月底（15个月）。之后刘小姐因工作调动搬到洛杉矶，并从2011年8月把公寓出租，直到2012年8月搬回芝加哥。2012年9月开始刘小姐一直住在公寓，直到2013年9月售出公寓（12个月）。此例中刘小姐卖房所得收益符合免税条件。也就是说，“居住两年或以上”并不要求连续性。例如你是国际留学生，在美国留学期间只需要住 满两年以上就符合条件，暑假回国或者在外地实习的空档并不影响免税条款的应用。
例三：
张小姐于2013年6月卖出自住公寓获得符合免税条件的收益$60,000。7月份刘小姐以$160,000买入另一间自住房，并在2014年4月以$180,000卖出。在此例中刘小姐只有$60,000收益符合免税要求。而第二次卖房所得的$20,000收益必须纳税。
要不要用免税条款？
看到这个问题，你也许会问，谁会拒绝美国税务局难得的慷慨而不用这个免税条款？这个思路是完全正确的，绝大多数情况下纳税人都会选用自住房买卖收益免税条款。所以问题不是要不要用，而是什么时候用。如果你打算在两年内出售一个利润更多的房子，那你可能要考虑把这个条款带给你的免税额推迟到两年后。虽然你可以无限次地使用这个免税条款，但不要忘记，两年内只能用一次。
投资房的税率
投资房收益的税率根据时间来决定。短期收益是指业主持有一年或以下的房产带来的收益，长期收益是指业主持有一年以上的房产带来的收益。短期收益的税率跟其它常规收入（例如工资或佣金）的税率一样，示乎于个人收入的水平而定，最高可达39.5%。长期收益的税率是15%。
下面来看看投资房的收益是如何计算出来的。
收益 ＝ 卖价 – 买价 - 买卖交易费用 – 房屋翻新整修费用 + 折旧回抵
下面以一个简单例子来解释：
某客户在2005年1月以$300,000买入一栋投资房作出租用途。2015年1月该客户以$500,000把房子卖出，在交易过程中他付了$40,000的交易费用。如果是按照30年来算折旧, 每年折旧额是$10,000,10年一共是$100,000的折旧额，那么在这个例子中的收益如下：
$500,000-$300,000-$40,000+$100,000 = $260,000
此收益属于长期收益，税率是15%，纳税额是$260,000 X 15% = $39,000
虽然投资房收益必须纳税，但是投资房亏损也可以抵消其它收入。例如一个年薪$60,000的纳税人以$200,000买入投资房，但是出售时只卖了$180,000，那么交易就会产生$20,000的亏损。这部分的亏损可以抵消纳税人的部分工资收入，也就是说，该纳税人只需要在$40,000的基础上纳税。因为$60,000年薪将纳税人归类在25%的税阶里，所以这部分的亏损（$20,000）抵消了纳税人25%的联邦税，也就是省了$5,000税收。出售自住房产生的部分收益可免税，但是其亏损则不能用来抵消其它收入。
请浏览IRS官方网查阅更多资料：
Publication 523
http://www.irs.gov/publications/p523/ar02.html
Topic 701 Sale of your home
http://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html
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